L’installation d’un système de prévention des dégâts d’eau en multilogement est devenue une nécessité. Or les membres du syndicat de copropriété se butent parfois (voire souvent) à des copropriétaires réfractaires. Quoi faire dans ce cas? Le syndicat peut-il imposer une telle installation? Quelles sont les responsabilités des membres du syndicat? Nous avons posé des questions à Me Yves Joli-Cœur, avocat émérite spécialisé en droit de la copropriété.
D’entrée de jeu, Me Joli-Cœur donne le ton:
Un système de prévention des dégâts d’eau ne fait pas que vous protéger contre un sinistre; il contribue à maintenir l’assurabilité de votre immeuble. Le conseil d’administration d’une copropriété non protégée par un tel système devrait s’intéresser au sujet, évaluer les risques et jouer son rôle d’informer adéquatement ses copropriétaires.
Des faits éloquents
Pourquoi l’installation d’un système de prévention des dégâts d’eau est-elle devenue nécessaire pour les copropriétés? Tout part des assureurs. Ce sont eux qui jouent le rôle d’agents du changement. Voici les facteurs qui ont contribué à les faire bouger.
- En copropriété, les dégâts d'eau constituent la première cause de sinistres, loin devant le feu et le vol.
- Les coûts liés à chaque réclamation sont de plus en plus élevés pour les assureurs avec l’augmentation du prix des matériaux.
- Non seulement les coûts sont supérieurs, mais le nombre de réclamations a aussi augmenté de façon importante puisque ce type d'habitation compte de nombreuses copropriétés en piètre état.
Gardant ces faits en tête, il devient facile d’imaginer que le segment des dégâts d’eau n’est plus aussi rentable pour les assureurs. Voilà pourquoi davantage de copropriétés deviennent orphelines d’assurance. Car n’oublions jamais qu’une assurance est d’abord un produit. Et comme toute bonne entreprise à but lucratif, une compagnie d’assurance cherchera toujours à rentabiliser ses produits. Championnes dans l’évaluation des risques, les compagnies d’assurance se retirent lorsque ceux-ci deviennent trop élevés dans un bâtiment.
Plusieurs assureurs exigent que des mesures préventives soient mises en place dans les immeubles qu’ils assurent. L’une d’elles consiste en l’installation de systèmes de détection des fuites d’eau avec coupure automatique de l’eau dans les parties communes et privatives. L’assureur peut faire de cette exigence une condition au renouvellement d’un contrat et au maintien de la couverture d'assurance dont le syndicat a besoin. C’est aussi simple que ça!
Ce qui nous mène au point litigieux
Bien des syndicats de copropriété veulent se conformer aux besoins des assureurs. Mais ils se butent à des copropriétaires qui refusent de payer pour faire installer un système de prévention des dégâts d’eau. Ces copropriétaires ne voient pas la situation dans son ensemble. La tâche de les convaincre est donc parfois ardue. Dans ces circonstances, le syndicat a-t-il le pouvoir d'imposer une telle installation dans les parties privatives?
Le syndicat peut être celui qui met en œuvre ces travaux, même dans les parties privatives. Le Code civil du Québec prévoit que la collectivité des copropriétaires (syndicat) constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. De plus, la Loi 16 est venue préciser que le syndicat doit veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués.
En d’autres mots, le syndicat a un devoir de conservation des intérêts communs qui s'étendent à l'ensemble de l'immeuble. Citant l’auteure émérite Christine Gagnon, Me Joli-Cœur ajoute:
Si le syndicat fait face à l'exigence de l'assureur d'installer des systèmes de protection dans l'immeuble contre les dommages par l'eau sous peine de ne plus avoir de couverture d'assurance pour tout dommage causé par l'eau dans l'immeuble, il s'agit d'une question qui relève de sa compétence, du devoir de conservation et des opérations d'intérêt commun qui s'étendent à l'ensemble de l'immeuble. Assurer l’immeuble, c'est certainement voir à sa conservation. Le conseil d'administration peut donc décider, si la conservation de l'immeuble le justifie, de l'installation d'un tel système partout dans l'immeuble y compris dans les parties privatives sous réserve de son devoir de consulter l'assemblée si un budget spécial doit être adopté ou si cette installation doit être complétée par une modification au règlement d'immeuble, ce qui peut être utile, mais non nécessaire à l'installation.
En conclusion
S’il est vrai que détenir une assurance habitation est indispensable pour un propriétaire, l’assureur, lui, n’a pas l’obligation de renouveler le contrat d’un client. Et il est primordial pour le syndicat de copropriété de veiller à protéger l’assurabilité de l’édifice; c’est une responsabilité qui lui incombe d’abord et avant tout.
De plus, il pourrait être risqué de laisser à chaque copropriétaire le soin de faire installer un système de détection des fuites d'eau. Certains copropriétaires pourraient ne pas procéder aux travaux, ou encore opter pour une solution de qualité moindre ou un nombre de détecteurs insuffisant. Lorsqu’une portion d’un immeuble en copropriété n’est pas couverte de façon uniforme, le risque demeure qu’une partie privative non protégée cause des dommages à l’ensemble des copropriétaires. Un dégât d’eau nécessitant une réclamation à l’assureur reste très rarement confiné à un seul logement.
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