Trop de syndicats de copropriétaires n’ont pas conscience que l’assurabilité de leur immeuble est précieuse. Certains réalisent trop tard qu’il est possible de la perdre et que les conséquences peuvent alors être désastreuses. Vous êtes copropriétaire et pensez que ça n’arrive qu’aux autres ? Sachez que le nombre de copropriétés québécoises qui perdent leur assureur va en augmentant depuis quelques années, au point de s’installer comme tendance. Vous pourriez être surpris d’apprendre à quel point certains ont peiné à trouver un nouvel assureur. Fort heureusement, vous pouvez poser des gestes pour éviter de vous retrouver dans une telle situation.
Perdre son assureur, c’est possible ?
Au moment de renouveler votre contrat d’assurance, votre assureur n’a pas l’obligation de vous conserver comme client. Un immeuble de copropriété qui perd son assurance habitation, c’est non seulement possible, c’est même une situation de plus en plus fréquente. Pourquoi? Qu’est-ce qui a changé ? Les réclamations liées à l’eau ont augmenté de façon fulgurante ces dernières années, au point de forcer les assureurs à resserrer leurs conditions. Le fait est que l’augmentation des réclamations des immeubles en copropriété est fortement liée à leur état. Trop d’entre eux ont été négligés par leurs propriétaires au fil des ans. Rappelons d’ailleurs que le gouvernement a dû mettre en place les lois 16 et 141 pour forcer la main des copropriétés en matière d’entretien et de fonds d’autoassurance.
Un historique de réclamations à répétition dont des réclamations liées à des fuites d’eau, un entretien inadéquat de l’immeuble et des aspects relatifs à la construction jugés à risque sont les motifs évoqués venant en tête de liste lorsque les assureurs choisissent de ne plus assurer une habitation en copropriété.
Que signifie une perte d’assurance pour un immeuble ?
Lorsqu’une copropriété n’est plus couverte par une assurance habitation, toute la responsabilité d’en trouver une autre repose sur les épaules des administrateurs. Le temps et l’énergie que cette tâche implique ne sont pas à sous-estimer. Vous pensez qu’il suffit de faire une rapide tournée des assureurs pour rétablir l’assurance ? Détrompez-vous. Après un abandon par un assureur, le drapeau rouge est levé. Il n’est pas rare qu’aucun autre assureur standard n’accepte de protéger l’immeuble. Les administrateurs doivent alors se tourner vers le marché international ou vers un contrat incluant des primes et franchises beaucoup plus élevées.
Mais les répercussions ne s’arrêtent pas là. De nombreux administrateurs qui ont vécu cette démarche la décrivent comme une période de grand stress. Dans le cadre d’une entrevue sur les copropriétés orphelines d’assurance, Me Yves Joli-Cœur, avocat émérite spécialisé en droit de la copropriété, soulevait les conséquences potentielles de se retrouver sans assurance. Ses explications permettent de comprendre la situation hautement délicate dans laquelle se retrouvent alors les administrateurs.
- Les administrateurs se retrouvent sans assurance responsabilité civile. Sans protection, ils ne sont plus à l’abri d’éventuels recours judiciaires de la part de copropriétaires ou de tiers. Ils mettent donc en péril leur patrimoine personnel s’ils avaient à se défendre.
- Aucune vente de copropriété ne pourra être conclue aussi longtemps que l’immeuble demeurera non assuré. Comme l’assurance fait partie des obligations des propriétaires, le notaire refusera de finaliser la transaction.
- Puisque l’assurance habitation fait partie des conditions d’un financement hypothécaire, les copropriétaires se retrouvent en défaut à l’égard de leur prêteur. Techniquement, ce dernier pourrait rappeler son prêt.
- Si par malheur un sinistre survenait alors que l’habitation n’est pas assurée, les propriétaires devraient assumer les frais de rénovation. Une cotisation spéciale (très salée) serait donc imposée à tous les propriétaires.
Que faire pour éviter de perdre son assurabilité ?
Si votre immeuble a été à l’origine de plusieurs réclamations d’assurance au cours des dernières années, vous devriez vous pencher sur la situation plus tôt que tard. Pour limiter le risque de perdre votre assurance habitation, la meilleure solution demeure la prévention. À ce titre, plusieurs actions peuvent être posées. En voici quelques-unes.
- Ciblez d’abord le type de sinistre le plus fréquent en copropriété : les dégâts d’eau. En matière de systèmes de détection des fuites pour les prévenir, l’association PREVCAN recommande certains manufacturiers dont celui de NOWA 4S, le système de prévention le plus sophistiqué sur le marché.
- Élaborez un plan d’intervention démontrant les actions prises en vue de réduire les risques de sinistres. Informez-en votre assureur.
- Assurez-vous d’élaborer un carnet d’entretien de l’immeuble et faites connaître à votre assureur les travaux que vous accomplissez.
- Investissez dans l’entretien de façon progressive; la vétusté d’un immeuble rend les assureurs nerveux.
- Si elle n’est pas déjà présente, ajoutez à vos règles l’obligation de posséder une licence délivrée par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) pour tout entrepreneur qui voudrait réaliser des travaux dans votre immeuble.
L’installation d’un système de détection des fuites d’eau constitue sans doute la première des mesures à mettre en place à titre préventif. Vous répondrez directement aux attentes des assureurs; ce n’est plus un secret qu’un nombre grandissant d’entre eux font de l’installation d’un tel système une condition de base. De plus, dans la majorité des cas, vous bénéficierez d’une diminution de la prime d’assurance dès la première année d’installation, en plus d’une réduction de la franchise. Pourquoi attendre avant d’agir ?
Renseignez-vous sur NOWA 4S, un système de prévention des dégâts d’eau fiable et convivial qui préviendra toute fuite dans votre immeuble.
Déjà convaincu ? Trouvez un expert certifié dans votre secteur pour procéder à l’installation d’un système NOWA.